Leipzig – längst kein Geheimtipp mehr, sondern eine der dynamischsten Metropolen Deutschlands. Die Stadt, die einst als "Hypezig" belächelt wurde, hat sich zu einem Kraftzentrum für Wirtschaft, Kultur und Lebensqualität entwickelt. Während andere Großstädte stagnieren, wächst Leipzig unaufhaltsam weiter und zieht Talente, Unternehmen und Studenten aus aller Welt an. Für strategische Immobilien-Investoren ist Leipzig ein komplexer, aber extrem chancenreicher Markt. Die Mieten klettern auf Westniveau, während die Kaufpreise noch Aufholpotenzial bieten – eine spannende Konstellation für kluge Rechner.
Wir von der Finanzberatung Bierl blicken hinter die Schlagzeilen und zeigen Dir, was die sächsische Metropole im Kern ausmacht, wo die wahren Potenziale für Dein Investment liegen und worauf Du unbedingt achten musst.
Die langfristige Attraktivität Leipzigs speist sich aus einem kraftvollen Mix aus wirtschaftlicher Dynamik, stetigem Bevölkerungswachstum und einer außergewöhnlich hohen Lebensqualität, die in Deutschland ihresgleichen sucht.
Leipzigs Wirtschaft ruht auf einem breiten und zukunftsfähigen Fundament. Die Stadt hat den Wandel von einem alten Industriestandort zu einem modernen Wirtschafts-Hub eindrucksvoll gemeistert und stützt sich heute auf drei verlässliche Säulen:
Leipzig wächst, und das stärker als die meisten Prognosen voraussagten. Heute leben rund 80.000 Menschen mehr in der Stadt als noch vor zehn Jahren. Dieser enorme Zuzug ist kein Zufall, sondern das Ergebnis einer außergewöhnlichen Anziehungskraft:
Der Leipziger Immobilienmarkt ist von der starken Nachfrage geprägt. Die Zeit der extremen Schnäppchen ist vorbei, doch im Vergleich zu anderen A-Städten bietet sich hier immer noch ein attraktives Chancen-Risiko-Profil.
Die aktuelle Marktsituation ist ideal für Kapitalanleger: Während die Mieten weiter stark anziehen, haben sich die Kaufpreise zuletzt stabilisiert oder sind teilweise sogar leicht gesunken.
Diese Entwicklung macht Leipzig laut "Rendite-Risiko-Ranking 2025" zu einem der attraktivsten Standorte für Wohninvestitionen in ganz Deutschland.
Quelle: Ausgabe Capital 05 / 2025
Leipzig bietet eine breite Palette an Wohnlagen, die jeweils einen eigenen Charakter und ein spezifisches Investitionsprofil aufweisen.
Leipzig ist nach wie vor einer der attraktivsten Standorte für strategische Investoren in Deutschland. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der sorgfältigen Auswahl der Mikrolage und vor allem der Qualität der Immobilie.
Die empfohlene Strategie ist ein klares "Buy-and-Hold". Investiere in Lagen mit positiver Entwicklungsperspektive und achte auf einen gepflegten Zustand sowie einen "optimierten Wohnungsgrundriss", der viel Nutzwert auf wenig Fläche bietet – ein entscheidender Faktor bei steigenden Mieten. Angesichts der Preisdynamik lohnt auch ein Blick ins direkte Umland mit S-Bahn-Anschluss. Der Fokus sollte auf einem nachhaltigen Cashflow aus den Mieteinnahmen liegen, gepaart mit dem realistischen Potenzial für eine langfristige Wertsteigerung.
Sprich uns gerne an. Wir helfen Dir dabei, die echten Chancen in diesem dynamischen Markt zu erkennen und eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen.
Magdeburg – eine Stadt, die in der Wahrnehmung vieler Investoren noch immer im Schatten von Metropolen wie Berlin oder Leipzig steht. Doch wer genauer hinsieht und die aktuellen Schlagzeilen über mögliche Industrieansiedlungen für einen Moment ausblendet, entdeckt eine Stadt mit bemerkenswerter Substanz: eine über 1200 Jahre alte Kaiser- und Hansestadt, die heute als grüne, familienfreundliche Universitätsstadt an der Elbe eine hohe Lebensqualität bietet.
Für strategische Immobilien-Investoren, die nicht dem schnellen Hype, sondern soliden, langfristigen Fundamentaldaten folgen, ist Magdeburg ein äußerst interessanter Markt. Es ist ein Standort, der durch Stabilität, ein moderates Preisniveau und ein stetiges, organisches Wachstum überzeugt. Wir von der Finanzberatung Bierl blicken hinter die Kulissen und zeigen Dir, was die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt im Kern ausmacht und wo die wahren Potenziale für Dein Investment liegen.
Die langfristige Attraktivität eines Immobilienstandorts wird durch Wirtschaft, Demografie und Lebensqualität bestimmt. Magdeburg punktet hier mit einer ausgewogenen und robusten Mischung.
Magdeburgs Wirtschaft ist breiter aufgestellt, als viele annehmen. Sie ruht auf drei verlässlichen Säulen, die für Stabilität und kontinuierliche Entwicklung sorgen:
Dieses gesunde Fundament macht die Stadt attraktiv für weitere Entwicklungen. Das wiederholte Interesse großer internationaler Konzerne unterstreicht das grundsätzliche Potenzial des Standorts, auch wenn solche Großprojekte immer mit Unsicherheiten behaftet sind und nicht die alleinige Grundlage einer Investitionsentscheidung sein sollten.
Magdeburg ist das unbestrittene Zentrum im Norden Sachsen-Anhalts und wächst entgegen dem landesweiten Trend seit Jahren stabil. Der Grund dafür liegt in der hohen Lebensqualität, die die Stadt insbesondere für Familien und junge Menschen bietet:
Der Magdeburger Immobilienmarkt profitiert von den soliden Fundamentaldaten. Er ist geprägt von stetigem, aber nicht überhitztem Wachstum.
Kaufpreise:
Mietpreise:
Die von Dir bereitgestellte Grafik zur Mietentwicklung unterstreicht diese Zweiteilung eindrucksvoll:
Das Potenzial liegt hier weniger in kurzfristigen Preissprüngen, sondern in einer langfristig stabilen Wert- und Mietentwicklung.
Die Chancen:
Die Risiken:
Magdeburg ist kein Markt für Spekulanten, die auf den schnellen Gewinn aus sind. Es ist ein idealer Standort für Value-Investoren und strategische Langfrist-Denker, die ein solides Fundament mehr schätzen als kurzlebigen Hype. Die Stadt bietet eine seltene Kombination aus moderaten Einstiegspreisen, stabilen Rahmenbedingungen und einer hohen Lebensqualität.
Die empfohlene Strategie ist daher ein klares "Buy-and-Hold". Investiere in qualitativ hochwertige Immobilien in den etablierten und aufstrebenden Lagen (insbesondere Stadtfeld, Altstadt und Buckau). Der Fokus sollte auf einem nachhaltigen, positiven Cashflow aus den Mieteinnahmen liegen. Die Wertsteigerung ist ein willkommener Bonus, der sich aus der stetigen und gesunden Entwicklung der Stadt ergeben wird.
Möchtest Du eine detaillierte Kalkulation für ein konkretes Objekt in Magdeburg oder eine tiefere Analyse eines bestimmten Stadtteils auf Basis dieser fundamentalen Bewertung? Sprich uns gerne an. Wir helfen Dir dabei, die echten, beständigen Werte zu erkennen und eine solide Investitionsentscheidung zu treffen.
Der Traum vom "Betongold" ist in Deutschland tief verankert. Eine Immobilie als Kapitalanlage verspricht nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern auch Stabilität, Inflationsschutz und die Chance auf einen stetigen Vermögensaufbau. Doch während die Idee verlockend klingt, ist die Umsetzung alles andere als ein Selbstläufer. Ein erfolgreiches Immobilieninvestment ist kein Glücksspiel, sondern das Ergebnis einer klaren Strategie, sorgfältiger Analyse und professioneller Planung.
Wir bei der Finanzberatung Bierl sehen Immobilien als einen wichtigen Baustein für Deine finanzielle Zukunft. In diesem Artikel führen wir Dich durch die entscheidenden Fragen, die Du Dir stellen musst, bevor Du den Schritt zum Immobilieninvestor wagst.
Der gute Ruf von Immobilien als Investment kommt nicht von ungefähr. Mehrere Faktoren tragen dazu bei: Zum einen gelten sie als Sachwert und bieten damit einen natürlichen Schutz vor Inflation. Während Geld an Kaufkraft verlieren kann, bleibt der Wert einer Immobilie oft stabil oder steigt sogar. Zum anderen generiert eine vermietete Immobilie regelmäßige, planbare Einnahmen in Form von Mieteinnahmen, die einen passiven Einkommensstrom darstellen können.
Darüber hinaus besteht das Potenzial einer langfristigen Wertsteigerung der Immobilie selbst, insbesondere in guten Lagen. Ein oft unterschätzter, aber entscheidender Vorteil ist zudem der sogenannte Hebel- oder Leverage-Effekt. Da Du in der Regel nur einen Teil des Kaufpreises (das Eigenkapital) selbst einbringst und den Rest über ein Darlehen finanzierst, wirkt die Wertsteigerung auf das Gesamtkapital, während Deine Rendite auf Dein eingesetztes Eigenkapital bezogen wird. Dieser Hebel kann Deine Eigenkapitalrendite erheblich steigern.
Das Mantra "Lage, Lage, Lage" hat jeder schon einmal gehört, aber was bedeutet das konkret für Deine Entscheidung? Wir unterscheiden hier zwischen der Makro- und der Mikrolage, die beide für die Zukunftsfähigkeit Deines Investments entscheidend sind.
Die Makrolage beschreibt die Stadt oder die Region, in der sich die Immobilie befindet. Wie ist die wirtschaftliche Entwicklung? Gibt es Zuzug von Arbeitskräften und Einwohnern? Wie ist die Prognose für die Bevölkerungsentwicklung? Eine wachsende Stadt mit stabilen Arbeitgebern verspricht eine nachhaltig hohe Nachfrage nach Wohnraum.
Die Mikrolage zoomt direkt in das Viertel und die Straße. Hier geht es um die direkten Standortfaktoren: Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und Kitas in der Nähe? Wie ist das soziale Umfeld und wie sicher ist die Gegend? Eine gute Mikrolage sorgt dafür, dass Du Deine Immobilie leicht und zu einem guten Preis vermieten kannst. Eine strategische Standortanalyse blickt dabei immer in die Zukunft und bewertet das Entwicklungspotenzial einer Lage.
Eine Immobilie muss sich rechnen. Bauchgefühl allein reicht nicht aus, es braucht eine saubere Kalkulation. Ein erster, einfacher Indikator ist die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis mal 100). Sie gibt einen schnellen Überblick, ist aber für eine ernsthafte Bewertung unzureichend.
Entscheidend ist die Nettomietrendite. Hierfür ziehst Du von der Jahreskaltmiete alle Kosten ab, die Du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Dazu gehören insbesondere die Kosten für die Instandhaltung (hierfür sollte eine monatliche Instandhaltungsrücklage gebildet werden), die Kosten für eine eventuelle Hausverwaltung sowie mögliche Mietausfälle. Dieser bereinigte Ertrag wird dann ins Verhältnis zum Gesamtkaufpreis (inklusive Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren) gesetzt.
Auch die steuerlichen Aspekte sind ein wichtiger Hebel. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes kannst Du über viele Jahre steuerlich abschreiben (AfA – Absetzung für Abnutzung). Zinsen für Dein Darlehen, Grundsteuer und andere Kosten kannst Du ebenfalls als Werbungskosten von Deinen Mieteinnahmen abziehen, was Deine Steuerlast senkt. Bei einem späteren Verkauf nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren ist der Gewinn in Deutschland aktuell sogar steuerfrei.
Wo Chancen sind, gibt es auch Risiken. Ein professioneller Investor kennt diese und plant sie von Anfang an mit ein, anstatt von ihnen überrascht zu werden. Das größte finanzielle Risiko für Vermieter ist das Mietausfallrisiko (Leerstandsrisiko). Steht die Wohnung leer oder zahlt ein Mieter nicht, laufen Deine Kosten für Zins und Tilgung weiter. Dieses Risiko minimierst Du durch eine Immobilie in einer Lage mit hoher Nachfrage und eine sorgfältige Auswahl Deiner Mieter.
Ein weiteres, oft unterschätztes Risiko ist das Instandhaltungsrisiko. Eine neue Heizung, ein undichtes Dach oder eine notwendige Strangsanierung können schnell teuer werden. Ohne eine ausreichende finanzielle Rücklage kann dies Deine gesamte Kalkulation über den Haufen werfen. Ebenso musst Du das Zinsänderungsrisiko im Blick haben: Läuft Deine Zinsbindung für das Darlehen aus, musst Du eine Anschlussfinanzierung abschließen – möglicherweise zu deutlich höheren Zinsen, was Deine monatliche Belastung erhöht. Hier helfen lange Zinsbindungen und eine solide Tilgungsplanung. Zuletzt solltest Du das Klumpenrisiko vermeiden, also nicht Dein gesamtes Vermögen in eine einzige Immobilie stecken. Eine Diversifikation über verschiedene Anlageklassen oder auch mehrere Immobilienstandorte ist hier der Schlüssel.
Die Verwaltung einer Immobilie kostet Zeit und erfordert Know-how. Du musst Dich zwischen der Eigenverwaltung und der Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung (Sondereigentumsverwaltung) entscheiden.
Wenn Du die Immobilie selbst verwaltest, sparst Du zwar die Verwaltungskosten, musst aber auch die ganze Arbeit selbst erledigen: die Nebenkostenabrechnung erstellen, Reparaturen organisieren, mit Handwerkern verhandeln und bei Mieterfragen als direkter Ansprechpartner zur Verfügung stehen. Das ist vor allem dann eine Option, wenn Du in der Nähe wohnst, die nötige Zeit und das Fachwissen hast.
Eine Hausverwaltung nimmt Dir all diese Aufgaben ab. Sie ist der Puffer zwischen Dir und dem Mieter, kümmert sich professionell um alle Belange und sorgt für eine rechtssichere Verwaltung. Das kostet zwar Geld (üblicherweise ein fester monatlicher Betrag pro Einheit), verschafft Dir aber zeitliche Freiheit und minimiert Deinen Stress. Besonders bei Immobilien, die weiter von Deinem Wohnort entfernt sind, ist eine gute Verwaltung oft unerlässlich für den Erfolg.
Die Suche nach der passenden Immobilie und die Gestaltung der Finanzierung sind die entscheidenden Schritte, bei denen professionelle Unterstützung Gold wert ist. Anstatt wahllos Immobilienportale zu durchsuchen, solltest Du zuerst ein klares Anforderungsprofil erstellen: Welche Art von Immobilie (Größe, Zimmeranzahl), welcher Standort und welcher Preisrahmen passen zu Deiner Strategie?
Parallel dazu muss ein solides Finanzierungskonzept erarbeitet werden. Wie viel Eigenkapital kannst und willst Du einsetzen? Welche Bank bietet die besten Konditionen für Deine Situation? Eine gute Finanzierungsberatung vergleicht nicht nur Zinssätze, sondern berücksichtigt auch Aspekte wie Tilgungshöhe, Sondertilgungsoptionen und die passende Zinsbindungsdauer.
Ein entscheidender Baustein, der hier oft übersehen wird, ist die Nutzung staatlicher Förderungen. Insbesondere die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können Deine Rendite massiv verbessern. Oft sind hier teils zinsverbilligte Darlehen mit hohen Tilgungszuschüssen möglich, vor allem bei energieeffizienten Neubauten oder Sanierungen. Dieser Tilgungszuschuss ist quasi geschenktes Geld vom Staat, das Du nicht zurückzahlen musst. Er reduziert Deine Restschuld direkt und verbessert Deine Eigenkapitalrendite sofort. Ob und welche KfW-Programme für Dein Vorhaben infrage kommen, ist ein zentraler Punkt unserer Finanzierungsberatung.
Eine Immobilie als Kapitalanlage ist eine der solidesten und bewährtesten Methoden zum langfristigen Vermögensaufbau. Der Erfolg hängt jedoch nicht vom Zufall ab, sondern von einer fundierten Strategie, einer sauberen Kalkulation und einer professionellen Umsetzung. Die Auswahl des richtigen Standorts, eine realistische Rendite-Einschätzung und eine solide Finanzierung sind die Grundpfeiler Deines Investments.
Der Weg zum "Betongold" kann komplex sein, aber Du musst ihn nicht allein gehen. Wir von Immo Bierl begleiten Dich bei jedem Schritt – von der Entwicklung Deiner persönlichen Anlagestrategie über die Analyse potenzieller Objekte und Standorte bis hin zur Erstellung eines maßgeschneiderten Finanzierungskonzepts. Wir helfen Dir, die richtigen Entscheidungen zu treffen, damit Deine Immobilie zu einer echten Erfolgsgeschichte wird. Schau Dir gern unsere neuesten Objekte an und spricht uns an.
Vereinbare gern einen Termin für eine persönliche und unverbindliche Beratung. Wir freuen uns darauf, Dich und Deine Ziele kennenzulernen!
Wir haben für die Kapitalanlage, wie Du sicher weißt, nicht nur unsere wissenschaftliche Bierl Invest-Strategie in petto, sondern setzen auch durch unsere jahrelange Erfahrung auf den Bereich Immobilien als ergänzenden und wichtigen Baustein. Und da wir alle gerne sparen, dachten wir, es wäre der richtige Zeitpunkt, Dir ein paar Argumente zum Steuern sparen aufzuzeigen.
Die Schuldzinsen für ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie können vollständig steuerlich geltend gemacht werden, während die monatliche Tilgung nicht absetzbar ist. Ein interessanter Tipp: Immobilienkäufe können auch durch Kredite von Familienangehörigen finanziert werden. Voraussetzung ist jedoch, dass der Darlehensvertrag wie unter fremden Dritten vereinbart und durchgeführt wird. Dies hat der Bundes-
finanzhof in den Urteilen (Az. IX R 14/18 und IX R 15/18) klargestellt.
Ein Darlehen innerhalb der Familie wird steuerlich anerkannt, wenn es formal korrekt abgeschlossen und durchgeführt wird. Der Vorteil: Die Zinseinnahmen des Darlehensgebers unterliegen lediglich der Abgeltungssteuer von 25 % (plus Solidaritätszuschlag), während der Darlehensnehmer die Zinsausgaben mit bis zu 45 % (plus Soli) steuerlich absetzen kann. Durch solche gut geplanten Geldtransfers innerhalb der Familie lassen sich beachtliche Steuerersparnisse erzielen.
Die bei der Bestellung einer Grundschuld anfallenden Notar- und Gerichtsgebühren können steuerlich abgesetzt werden. Dies gilt jedoch nicht für Prämien einer Risikolebensversicherung, wie der Bundesfinanzhof im Urteil (Az. IX R 35/14 entschieden hat. Damit erhalten Immobilienbesitzter die Möglichkeit, einen Teil der Finanzierungskosten steuerlich geltend zu machen!
Für die Verwaltung vermieteter Immobilien können Vermieter eine Homeoffice Pauschale von 6€ pro Arbeitstag ansetzten, bis zu maximal
1.260€ jährlich. Ehepartner haben die Möglichkeit, diesen Betrag zu verdoppeln, sofern beide jeweils einen eigenen Arbeitsplatz nutzen. Falls die Vermietung die gesamte beru iche Tätigkeit darstellt, sind die Kosten für den Heimarbeitsplatz sogar unbegrenzt absetzbar. Dies bietet eine attraktive Möglichkeit, die Kosten für die Verwaltung der Immobilie steuerlich zu optimieren.
• Müllabfuhr
• Wasser/Abwasser
• Allgemeinstrom
• Warmwasser
• Schornsteinfeger
• Straßen- und Kanalreinigung
• Gartenp flege
• Reinigung
• Fahrstuhl
• Gemeinschaftliche SAT-Anlage. Wichtig: Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen zählen als Einnahmen.
• Grundsteuer
• Beiträge für Gebäudeversicherung
• Vermieterrechtsschutz
• Haus- und Wohnungsverwaltung
• Hausmeister
Bei größeren Modernisierungsmaßnahmen lohnt es sich, die Kostenverteilung zu prüfen. Unter bestimmten Voraussetzungen können diese über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren gestreckt werden. Dies kann dazu beitragen, das zu versteuernde Einkommen unterhalb des Spitzensteuersatzes zu halten – für Ledige liegt dieser bei etwa 57.000 Euro, für Ehepaare bei rund 114.000 Euro. Eine clevere Verteilung des Erhaltungsaufwands ermöglicht somit eine deutliche Steuerersparnis.
Prozesskosten, wie Steuerberatungs-, Anwalts- und vermietungsbezogene Gerichtskosten, sind steuerlich absetzbar. Auch Fahrtkosten zum Mietobjekt können als Werbungskosten angesetzt werden. Dies gilt beispielsweise für Kontrollbesuche, Zählerablesungen, Reparaturen, Übergaben oder die Beschaffung von Material. Für gelegentliche Fahrten können entweder die tatsächlichen Kosten oder eine Pauschale von 30 Cent pro gefahrenem Kilometer geltend gemacht werden. Bei regelmäßigen Fahrten, etwa während einer Sanierung, gilt die Entfernungspauschale – 30 Cent pro Kilometer bis zum 20. Kilometer, danach 38 Cent. Außerdem können bei Fahrzeiten über acht Stunden zusätzlich 14 Euro Verpflegungspauschale angesetzt werden.
Neben der Pauschale von 30 Cent pro Kilometer können auch die tatsächlich angefallenen Kosten geltend gemacht werden. Dafür werden alle Kosten des Fahrzeugs – also Versicherung, Benzin, Steuern, Reparaturen und Abschreibung – durch die insgesamt gefahrenen Kilometer geteilt. Alternativ können auch die vom ADAC veröffentlichten Durchschnittswerte als Berechnungsgrundlage verwendet werden.
• Bürokosten (Telefon, Schreibwaren, PC, Mustermietverträge, Vermietersoftware)
• Mitgliedsbeiträge für Haus- und Grundbesitzervereine
• Kontoführungskosten
• Maklerprovision für die Vermietung
• Kabelanschlussgebühren
Auch wenn ein Immobilienkauf nicht zustande kommt, können bestimmte Ausgaben als Werbungskosten abgesetzt werden. Dazu zählen Fahrtkosten für Besichtigungen, Bank- oder Notartermine sowie Gerichtskosten für Grundbucheinträge. Bei Fahrten, die länger als acht Stunden dauern, ist zusätzlich eine Verpflegungspauschale ansetzbar. Wichtig ist jedoch, dass eine nachweisbare Absicht zur Vermietung der Immobilie bestand, um diese Kosten steuerlich geltend zu machen.
Eine Immobilienübertragung oder ein Verkauf innerhalb der Familie bietet attraktive steuerliche Vorteile. Durch die Übertragung können höhere Abschreibungen für den neuen Eigentümer genutzt werden. Zudem ist die Übertragung in der Regel grunderwerbsteuerfrei, wenn sie innerhalb der Familie erfolgt. Ein Beispiel: Die Übertragung zwischen Ehepartnern führt zu einer höheren Abschreibung, während die Immobilie dennoch in derselben gemeinsamen Steuererklärung bleibt. Diese Strategie kann langfristig die Steuerlast deutlich senken.
Die sogenannte Ehegattenschaukel ist ein Steuermodell, bei dem Ehepartner sich gegenseitig vermietete Immobilien verkaufen, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Dabei wird ein neuer Abschreibungszeitraum eröffnet, wodurch die Immobilie erneut über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden kann. Da der Kaufpreis in der Regel gestiegen ist, ergeben sich höhere Abschreibungsbeträge. Ein Vorteil dieses Modells besteht darin, dass bei Immobilienverkäufen zwischen Ehepartnern keine Grunderwerbsteuer anfällt. Zudem kann die Spekulationssteuer vermieden werden, wenn die Immobilie bereits länger als zehn Jahre im Besitz ist. Wichtig ist jedoch, dass die Transaktionen marktüblich gestaltet und ernsthaft durchgeführt werden, um steuerrechtliche Risiken wie den Verdacht auf Scheingeschäfte zu vermeiden. Dieses Modell ist besonders vorteilhaft, wenn ein Ehepartner hohe positive Einkünfte erzielt, während der andere durch die Abschreibung negative Einkünfte generiert, was die gemeinsame Steuerlast senkt. Paare sollten jedoch auch mögliche Risiken, wie etwa im Fall einer Scheidung, berücksichtigen und sich vertraglich absichern.
Vermieter können ihre steuerliche Situation optimieren, indem sie ein separates Einnahmen- und Ausgabenkonto für ihre Mietobjekte führen. Ein praktischer Tipp: Die Tilgung privater Schulden kann über das Einnahmenkonto des Mietobjekts erfolgen, während die laufenden Ausgaben für das Mietobjekt durch ein separates Darlehen gedeckt werden. Diese Vorgehensweise ermöglicht es, steuerlich absetzbare Zinsaufwendungen zu maximieren. Allerdings sollte eine solche Strategie stets in enger Abstimmung mit der Bank umgesetzt werden, um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden.
Eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung kann für Vermieter finanziell vorteilhaft sein, insbesondere wenn der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Der Vermieter profitiert in diesem Fall von einem Vorsteuerabzug und kann dadurch 19 % der Umsatzsteuer auf Eingangsrechnungen einsparen. Tipp: Es empfiehlt sich, nach Möglichkeit mit Umsatzsteuer zu vermieten, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist, da dies sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter steuerliche Vorteile verschafft.
Vermieter können Kosten für Weiterbildungen steuerlich geltend machen. Dazu zählen Teilnehmergebühren, Fahrtkosten, Hotelübernachtungen und Geschäftsessen. Interessant ist, dass dies auch bereits vor dem Erwerb einer Immobilie möglich ist, sofern durch die Fortbildung die Absicht zur Einkünfteerzielung nachweisbar gemacht wird. Diese Regelung bietet Vermietern die Möglichkeit, sich steuerlich gefördert auf ihre Investitionen vorzubereiten und gleichzeitig wertvolles Fachwissen zu erwerben.
Vermieter können ihre Steuerlast im aktuellen Jahr senken, indem sie geplante Investitionen und Vorauszahlungen für Versorger wie Strom, Wasser oder Gas noch vor Jahresende leisten. Diese Ausgaben werden als Werbungskosten anerkannt und mindern das zu versteuernde Einkommen. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn im Folgejahr ein niedrigerer Steuersatz erwartet wird, da die Steuerersparnis im laufenden Jahr dadurch höher ausfällt.
Verluste aus Vermietung oder anderen Einkünften können mit künftigen Gewinnen verrechnet werden, wodurch sich die Steuerlast in späteren Jahren reduziert. Voraussetzung dafür ist eine korrekte Dokumentation der Verluste und deren Angabe in der Steuererklärung. So können beispielsweise Verluste aus einer Immobilienveräußerung in den Folgejahren genutzt werden, um zukünftige Steuerzahlungen zu senken. Dieses Modell bietet eine Möglichkeit, finanzielle Rückschläge steuerlich effektiv auszugleichen und langfristig Steuervorteile zu sichern.
Wenn ein Vermieter einem Mieter eine Abfindung zahlt, um den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen und die Wohnung für Maßnahmen wie eine energetische Sanierung zu räumen, kann diese Zahlung sofort steuerlich abgesetzt werden. Dies entschied der Bundesfinanzhof (Az. IX R 29/21). Für Vermieter bedeutet dies eine attraktive Möglichkeit, sowohl notwendige Modernisierungen voranzutreiben als auch steuerliche Vorteile zu nutzen.
Vermieter können Fortbildungskosten wie Teilnehmergebühren, Fahrtkosten, Hotelübernachtungen und Verpflegungsmehraufwand steuerlich absetzen. Auch vor dem Immobilienkauf sind diese als vorweggenommene Werbungskosten absetzbar, sofern eine klare Einkünfteerzielungsabsicht nachweisbar ist. Eine sorgfältige Dokumentation der Belege ist erforderlich.
Höhere Abschreibung für Bestandsimmobilien nutzen! Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie. Dabei wird geprüft, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch genutzt werden kann – oft ist dies kürzer als die pauschale Abschreibungsdauer von 50 Jahren gemäß AfA (Absetzung für Abnutzung). Warum ist das wichtig? Eine kürzere Restnutzungsdauer bedeutet eine höhere jährliche Abschreibung. Dadurch lassen sich steuermindernde Effekte erzielen. Besonders bei älteren Bestandsimmobilien kann sich eine verkürzte Abschreibungsdauer lohnen. Wie funktioniert das? Ein Sachverständiger erstellt das Gutachten, das anschließend vom Finanzamt geprüft wird. Wird die neue Nutzungsdauer anerkannt und liegt sie unter der bisherigen, steigt die jährliche Abschreibung entsprechend. Ein Restnutzungsdauergutachten kann sich für Investoren lohnen, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen!
Wie Du siehst, gibt es so einiges an Steuern, dass Du mit Immobilien relativ leicht sparen kannst. Wir haben deswegen nicht nur unsere wissenschaftliche Bierl Invest-Strategie in petto, sondern setzen auch durch unsere jahrelange Erfahrung auf den Bereich Immobilien. Wir denken, dass Du damit als zusätzlichen Baustein gut fährst, sprich uns bei Interesse gerne einfach an.
Trotz gestiegener Zinsen bleiben Immobilieninvestments auch heutzutage eine attraktive Anlageform. Wir können nicht oft genug betonen, dass es zu jeder Zeit gute Chancen gibt und man nur Augen und Ohren offen halten muss. Wir zeigen Dir einige Gründe und Rechenbeispiele auf, die Dir dabei helfen sollen, eine gute Entscheidung zu treffen.
1. Stabilität und Wertsteigerung
Immobilien sind in der Regel weniger volatil als andere Anlageklassen wie Aktien. Historisch gesehen tendieren Immobilienpreise dazu, langfristig zu steigen. Selbst wenn die Zinsen kurzfristig hoch sind, können Immobilien ihren Wert über längere Zeiträume hinweg steigern, was zu erheblichen Kapitalgewinnen führen kann.
2. Mieteinnahmen und Cashflow
Eine der Hauptattraktionen von Immobilien ist die Möglichkeit, regelmäßige Mieteinnahmen zu erzielen. Diese können oft die Zinskosten und andere Ausgaben decken und sogar einen positiven Cashflow erzeugen.
Rechenbeispiel:
Nehmen wir an, Du kaufst eine Immobilie für 300.000 € mit einer 80%-Finanzierung und einem Zinssatz von 4%. Deine monatliche Rate (bei einer Annuitätendarlehen über 25 Jahre) wäre etwa 1.584 €. Angenommen, die monatliche Mieteinnahme beträgt 2.000 €:
- Monatliche Mieteinnahmen: 2.000 €
- Monatliche Darlehensrate: 1.584 €
- Netto-Cashflow:** 2.000 € - 1.584 € = 416 €
Trotz der gestiegenen Zinsen erzielst Du einen positiven monatlichen Cashflow von 416 €.
3. Steuerliche Vorteile
Immobilieninvestitionen bieten verschiedene steuerliche Vorteile, wie Abschreibungen, die die steuerliche Belastung verringern können. Zinsaufwendungen sind in vielen Ländern ebenfalls steuerlich absetzbar, was die effektive Zinsbelastung reduziert.
Rechenbeispiel:
Nehmen wir an, Du kannst jährlich 2% der Immobilienkosten (300.000 €) abschreiben und Deine Zinskosten betragen im ersten Jahr 9.600 € (80% von 300.000 € zu 4% Zinsen):
- Abschreibungen: 2% von 300.000 € = 6.000 €
- Zinsaufwendungen: 9.600 €
- Gesamte steuerliche Abzüge: 6.000 € + 9.600 € = 15.600 €
Wenn Dein persönlicher Steuersatz 30% beträgt, sparst Du durch diese Abzüge 4.680 € an Steuern jährlich.
4. Inflation und Schuldenabbau
Immobilien gelten als inflationssichere Anlage, da Miet- und Immobilienpreise oft mit der Inflation steigen. Gleichzeitig wird der reale Wert Deiner Schulden durch Inflation vermindert, was den Schuldenabbau erleichtert. Dass vergessen viele.
Rechenbeispiel:
Angenommen, die jährliche Inflation beträgt 3%, und die Mieteinnahmen sowie der Immobilienwert steigen entsprechend:
- Erhöhung der Mieteinnahmen: 2.000 € * 1.03 = 2.060 € nach einem Jahr
- Wertsteigerung der Immobilie: 300.000 € * 1.03 = 309.000 € nach einem Jahr
Die Inflation reduziert auch die reale Belastung Ihrer Zinszahlungen über die Zeit, da Dein Darlehen in nominalen Beträgen festgeschrieben ist.
5. Diversifikation und Absicherung
Immobilien bieten eine Möglichkeit zur Diversifikation Deines Anlageportfolios und dienen als Absicherung gegen Marktschwankungen. Während Aktienmärkte stark schwanken können, bieten Immobilien in der Regel stabile Renditen.
Du siehst also, trotz gestiegener Zinsen bleiben Immobilien eine attraktive Investition, da sie langfristige Wertsteigerung, stabile Mieteinnahmen, steuerliche Vorteile, Schutz vor Inflation und Diversifikationsmöglichkeiten bieten. Investoren sollten sorgfältig kalkulieren und die langfristigen Vorteile in Betracht ziehen, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Wir bei Immo Bierl können Dich hier tatkräftig unterstützen. Mit uns als Partner kannst du nachts gut schlafen und perfekt positioniert für die Zukunft.
Die nachfolgende Strategie ist ein besonderes Schmankerl und Gedankenexperiment, dass Dir dabei helfen soll, das volle Potenzial von Immobilieninvestments nachzuvollziehen. Und sie ist nicht nur für Kaiser, sondern auch für Dich und Mich. 🙂
Stell Dir einmal folgende Situation vor:
Bei dieser Strategie kaufst du nicht eine, sondern drei Immobilien im Wert von 100.000€. Gehen wir davon aus, dass du ca. 4% an Zinsen zahlst und davon 1,5% Tilgung sind. Nach 15 Jahren hättest du somit noch eine Restschuld von insgesamt 210.000€ (dreimal 70.000€ wären jeweils noch zu finanzieren), aber selbst ohne Wertsteigerung sind die drei Immobilien immer noch mindestens 100.000€ wert.
Verkauft man nun zwei Immobilien nach 15 Jahren bekommt man ca. 200.000 € dafür und kann seine gesamte Restschuld von 210.000 € fast komplett begleichen und bekommt die dritte Immobilie fast “umsonst”.
Noch besser wird das Ganze, wenn wir jetzt sinnigerweise davon ausgehen, dass die Immobilien auch noch eine Wertsteigerung erfahren. Nehmen wir hier auch mal 4% Wertsteigerung an. Dann wären die Immobilien nach 15 Jahren ca. 180.000€ wert. Verkauft man nun eine Immobilie und legt noch 30.000€ Eigenkapital oben drauf, hat man zwei komplett schuldenfreie Immobilien in seinem Portfolio.
Du siehst also, dass es sehr viele sinnvolle Möglichkeiten gibt, dein Portfolio um Immobilien zu erweitern und Deine Zukunftsgestaltung selbst in die Hand zu nehmen. Sprich einfach mit uns und wir finden gemeinsam die beste Lösung für Dich und Deine Situation.
Immobilien sind nach wie vor eine sehr beliebte Geldanlage. Sehr viele machen allerdings den Fehler und rechnen sich die reale Rendite als auch die Kosten einfach zu schön. Trotzdem sinken gerade die Preise und auch die Zinsen bewegen sich wieder in eine gute Richtung. Wieso Du dabei vor allem die sogenannten C-Lagen auf dem Schirm haben solltest, verraten wir dir jetzt.
Es kann eigentlich nicht oft genug betont werden. Wenn Du in eine Immobilie investieren willst, spielt die Lage der Immobilie eine zentrale Rolle bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie. Ganz anders muss man das Ganze betrachten, wenn man sich in potenzielle Mieter hineinversetzt.. Hier spielen noch ganz andere Faktoren eine Rolle. Gibt es in der Nähe Kitas, Schulen oder Spielplätze, auch wenn das für mich selbst keine Rolle spielen würde? Um die Lage besser einschätzen zu können ist es durchaus angebracht sich sowohl mit der Mikro- als auch mit der Makrolage auseinanderzusetzen.
Die nähere Umgebung beschreibt die Mikrolage:
Und einer der wichtigsten Punkte: welchen Eindruck macht denn die Gegend? Passt sie zur Zielgruppe und spricht potenzielle Mieter an?
Neben der Mikrolage spielt die Makrolage eine wichtige Rolle:
Je wachstumsstärker der Ort, desto besser sind die Wertzuwächse.
Im Zuge einer Immobilienbewertung gliedert man Städte in sogenannte A-, B- und C-Lagen. Eine A-Lage gilt als sehr begehrt und hochpreisig, wobei es sich hier um beliebte Großstädte wie München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt handelt. Die Vorteile liegen klar auf der Hand, eine Mehrheit bevorzugt einen kurzen Weg zur Arbeit, es gibt gute Einkaufsmöglichkeiten und eine sehr gute Infrastruktur. Allerdings muss gesagt werden, dass das natürlich auch allgemein bekannt ist und sich in horrenden Preisen widerspiegelt.
B-Lagen sind Ballungsräume rund um Metropolregionen oder Städte von hohe regionaler Bedeutung. Diese sind ebenfalls sehr attraktiv , aber doch etwas günstiger als Immobilien in einer A-Lage.
Die C-Lage erstreckt sich nun über Städte mit regionaler Bedeutung bis hin zu ländlichen Gebieten. Hier gibt es noch die meisten Schnäppchen abzugreifen. Der größte Vorteil ist sicherlich der wesentlich geringere Immobilienpreis. Menschen, die in kleineren Städten leben sind regional teilweise stark verwurzelt. Man hat weniger mit wechselnden Mietern zu kämpfen und hat noch viel Potenzial nach oben. Sehen wir uns das an einem einfachen Beispiel an.
Angenommen man will in München ein zur Miete stehendes Objekt von 20€ pro m² erhöhen. Eine Erhöhung auf 25€ wären bereits 25% und kaum zu realisieren, oftmals muss man sich hier mit 1€ bis 3€ begnügen.
Wesentlich plausibler ist das Ganze jetzt beispielsweise bei unserem Angebot in Zwickau. Eine klassische C-Lage mit viel Potenzial. Hier liegt der Durchschnittsmietpreis bei ca. 6€. Eine Erhöhung auf 10€ klingt nicht ganz so unrealistisch, das wären in diesem Beispiel anstatt der maximal 25% in München hier sogar 66%!
Der deutsche Wohninvestmentmarkt setzt seinen beeindruckenden Wachstumskurs fort. Das zeigen aktuelle Zahlen der Immobilienberatung Savills. Im April 2021 wechselten in Deutschland demnach Wohnimmobilien für etwa 1,2 Mrd. Euro in Transaktionen ab 50 Wohnungen den Eigentümer. Im ersten Quartal belief sich das Transaktionsvolumen auf 5,6 Mrd. Euro und 31.000 Einheiten, womit es das dritte umsatzstärkste Auftaktquartal aller Zeiten war. Auch für den weiteren Jahresverlauf ist Savills zuversichtlich und prognostiziert ein Volumen von mehr als 19 Mrd. Euro.
Mehr denn je stehen Wohnimmobilien bei institutionellen Investoren hoch im Kurs. Allein bis zum Ende des Jahres 2023 laufen Bundesanleihen mit einem Volumen von 170 Mrd. Euro aus. Dieses freigesetzte Kapital wird Savills zufolge angesichts weiterhin niedriger Anleiherenditen zu einem gewissen Teil in Immobilien umgeschichtet werden. Deutsche Wohnimmobilien eignen sich demnach hinsichtlich ihrer Stabilität am ehesten als Anleihesubstitut.
Aufgrund seiner Größe ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt eine der ersten Anlaufstellen für potenzielle Wohnungsinvestoren aus aller Welte. Seit April 2020. dem ersten vollständigen “Pandemiemonat” in Deutschland - wurden hierzulande Wohnimmobilien im Volumen von rund 17,4 Mrd. Euro gehandelt. Nach den USA war Deutschland damit der weltweit liquideste institutionelle Wohninvestmentmarkt. Dennoch ist die Nachfrage seitens Investoren weitaus höher als das verfügbare Angebot.
Quelle: AssCompact
In den beliebtesten Großstädten sind Kaufpreise für Wohnungen in den vergangenen Jahren explodiert. Doch auch die kleineren Städte sind von Steigerungen nicht verschont geblieben - teilweise sind Preise doppelt so hoch wie vor fünf Jahren. Das zeigt eine immowelt-Analyse von 83 Mittelstädten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern. In allen Städten haben sich der Untersuchung zufolge die Kaufpreise seit 2015 verteuert, din 60 Gemeinden sogar um über 50%.
Den stärksten Anstieg verzeichnet Bayreuth. Vor fünf Jahren kosteten Eigentumswohnungen dort noch 1.800 Euro pro m². Mittlerweile sind es 3.750 Euro pro m². Das ist ein Plus von 108%. Mit einem Plus von 97% weist Flensburg den zweitstärksten Anstieg aller Städte auf. Eine vergleichbare Entwicklungs gab es auch in Schwerin, wo Käufer nach einem Anstieg von 94% mit 2.470 Euro pro m² rechnen müssen. Auch in Neustadt an der Weinstraße und Passau verdoppelten sich die Preise fast. Am teuersten bleibt aber Konstanz, wo die Kaufpreise um 40% auf 5.250 Euro pro m² zulegten.
Wie weit die Preisschere deutschlandweit aufgegangen ist, zeigt der Blick auf die günstigsten Städte. Die niedrigen Kaufpreise werden im sächsischen Görlitz verlangt: Trotz eines Anstiegs von 69% kostet eine Eigentumswohnung dort im Mittel 810 Euro pro m² und damit rund ein Sechstel so viel wie in Konstanz. Auch in Gera (860 Euro; +46%) und in Goslar (920 Euro; +70%) sind Immobilien trotz großer Preissprünge noch relativ preiswert. Generell zeigt auch in vielen günstigen Regionen die Preiskurve steil nach oben: Zwickau (980 Euro und Wilhelmshaven (1.550 Euro) verzeichneten zum Beispiel Anstiege von je 9%.
Quelle: AssCompact
Immobilien werden als Kapitalanlage immer beliebter. Zu diesem Ergebnis kommt eine bereits zum dritten Mal durchgeführte repräsentative Umfrage des Meinungsforschungsinstituts YouGov im Auftrag der Commerz Real unter mehr als 2.000 Bundesbürgern. Danach sehen 57% der Bevölkerung Immobilien als sinnvolle Kapitalanlage zu privaten Vermögensbildung. Im Juni letzten Jahres waren es 56%. Im Februar 2020, also vor dem ersten Lockdown, sogar nur 51%.
Als bereits deutlich weniger attraktiv werden Aktien (41%) und Gold (38%) eingestuft, wenngleich beide ebenfalls im Vergleich zum Februar 2020 deutlich an Beliebtheit gewonnen haben. Lebensversicherungen stufen nur 16% als sinnvolle Kapitalanlage zur privaten Vermögensbildung ein. Damit liegen sie noch hinter privaten Rentenmodellen wie Riester oder Rürup. Für 51% der Befragten sind Immobilien vor allem eine sichere Wertanlage. Nach 45% im Februar 2020 und 49% im Juni 2020 bedeutet dies eine erneute Zunahme. Dahinter folgen die Eigenschaften “krisenfest” (40%), “geeignet zum Vermögensaufbau” (29%) und “vor Inflation geschützt” (27%). Eine gute Rendite sehen dagegen nur 22% als wichtigen Vorteil an. Immobilien sind vor allem bei Haushalten mit höheren Einkommen beliebt. Während nur 42% der Haushalte mit Nettoeinkommen von 1.000 bis 1.500 Euro Immobilienanlagen positiv bewerten, sind es bei Haushalten mit 3.000 bis 3.500 Euro bereits 66%, bei Einkommen von mehr als 10.000 Euro sogar 83%.
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