Mietrendite und Cashflow – warum beides nicht alles ist

Warum eine hohe Mietrendite allein noch kein gutes Immobilieninvestment ist

Häufig erhalten wir Anfragen von Interessenten, die gezielt nach Eigentumswohnungen mit einer sehr hohen Mietrendite suchen und dabei andere Aspekte vernachlässigen. Unsere Aufgabe sehen wir darin, dich als potenziellen Immobilienkäufer zu unterstützen und dich auf alle Faktoren aufmerksam zu machen, die im Zusammenhang mit einer Immobilieninvestition wichtig sind.

Die Mietrendite ist dabei nur ein Teilaspekt des Immobilieninvestments und steht gleichberechtigt neben anderen Kriterien, wie zum Beispiel dem Grundriss, der Lage, der Prüfung der Protokolle und vielem mehr. Damit möchten wir zum Ausdruck bringen, dass die Mietrendite zwar wichtig ist, aber eben nicht alles darstellt und darüber hinaus viele weitere Punkte zu berücksichtigen sind.

Du musst das große Ganze im Blick behalten, denn Immobilieninvestments bestehen nicht nur darin, Zahlen in eine Excel-Liste einzutragen und bei grünen Vorzeichen einfach zu kaufen.

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Kaufpreis einer Immobilie. Sie dient als erste Orientierung, sagt jedoch nichts über Risiken, Leerstand, Lagequalität oder zukünftige Wertentwicklung aus.

So berechnest du die Bruttomietrendite

Kaltmiete p.a. in Relation zum Kaufpreis

Kaltmiete: 3.600 p.a.
Kaufpreis: 100.000 Euro
Bruttomietrendite: 3,6 Prozent

Unserer Meinung nach kann eine Wohnung mit einer Mietrendite von 3,5 Prozent trotzdem lukrativer sein als eine Wohnung mit 5 Prozent Mietrendite. Mögliche Gründe dafür können eine nicht optimale Aufteilung der Wohnung, die Ausstattung oder die Lage bzw. der Standort sein. Kann die Wohnung aufgrund geringerer Attraktivität im Falle eines Mieterwechsels nicht sofort neu vermietet werden, hast du einen Mietausfall von mindestens einem Monat – und schon ist deine bisherige Berechnung auf Basis einer Mietrendite von 5 Prozent hinfällig.

Es lohnt sich daher, bei der Mietrendite genau hinzusehen. Oftmals liegt der Grund für eine hohe Mietrendite darin, dass die Wohnung günstiger verkauft wird als eine vergleichbare Wohnung in ähnlicher Lage. Das kann zum Beispiel daran liegen, dass der bisherige Eigentümer möglicherweise bereits Kenntnis von einer anstehenden Sonderumlage im nächsten Jahr hat und die Wohnung deshalb noch schnell verkaufen möchte.

Deshalb ist es neben der Mietrendite auch wichtig, dass du dir die Eigentümerprotokolle der vergangenen drei bis fünf Jahre genau ansiehst. So erhältst du einen guten Überblick über die Historie der Immobilie, erkennst, wie sich die Rücklagen entwickelt haben, und kannst einschätzen, welche Investitionen in Zukunft anstehen und ob möglicherweise bald eine Sonderumlage fällig wird.

Das Baujahr der Immobilie richtig bewerten

Auch beim Baujahr ist Vorsicht geboten, da du bei Immobilien aus den 60er- und 70er-Jahren häufig mit Asbest konfrontiert sein kannst. Altbauten aus der Zeit um die Jahrhundertwende von 1900 hingegen sind nicht reproduzierbar und daher sowohl für Mieter als auch für Käufer besonders wertvoll.

Merke dir: Die Mietrendite ist deine Verzinsung, also dein Zins. Der Zins spiegelt das Risiko einer Kapitalanlage wider. Je höher der Zins, desto höher ist in den meisten Fällen auch das Risiko, zum Beispiel durch den Standort, die Lage, ein spezielles Vermietungskonzept oder mögliche Mietausfälle.

Warum eine niedrigere Mietrendite oft die bessere Wahl sein kann

Ein Beispiel aus der Praxis: Wir haben damals eine Wohnung als Kapitalanlage in Ingolstadt angesehen. Zu diesem Zeitpunkt erzielte sie eine Mietrendite von 5,13 Prozent bei einem beurkundeten Kaufpreis von 98.000 Euro. Die Warmmiete betrug 533,30 Euro, davon entfielen 114,00 Euro auf die Nebenkosten und 419,30 Euro auf die Kaltmiete.

Aus heutiger Sicht würde man sagen, dass es sich um eine sehr ordentliche Rendite handelt. Damals war das jedoch keine gute Rendite. Zu dieser Zeit gab es deutlich bessere Angebote am Markt, da die Zinsen sehr hoch waren und die Kaufpreise entsprechend niedriger lagen als heute.
Aus heutiger Sicht würde man sagen, dass es sich um eine sehr ordentliche Rendite handelt. Damals war das jedoch keine gute Rendite. Zu dieser Zeit gab es deutlich bessere Angebote am Markt, da die Zinsen sehr hoch waren und die Kaufpreise entsprechend niedriger lagen als heute.

Finanzierung, Zinsniveau und Cashflow

Der Zinssatz lag im Jahr 2011 bei 4,5 Prozent bei einer zehnjährigen Zinsbindung und einer Tilgung von 1 Prozent. In Summe ergab sich daraus eine Belastung von 5,5 Prozent pro Jahr. Dadurch entstand eine Unterdeckung, da bei der oben genannten Mietrendite die nicht umlagefähigen Kosten noch abzuziehen sind. Die Wohnung wurde dennoch gekauft, und zwar aus dem Grund, dass sowohl der Standort als auch die Lage hervorragend waren. Zudem bestand die Überzeugung, dass sich die Wohnung aufgrund der passenden Zielgruppe jederzeit wieder vermieten lässt.

Wertentwicklung und steuerfreier Verkauf

Bis heute hat sich der Wert der Wohnung mehr als verdoppelt, und vergleichbare Wohnungen werden am Markt aktuell für etwa 220.000 bis 250.000 Euro angeboten. Nach der zehnjährigen Haltedauer ab dem Jahr 2021 konnten wir die Wohnung steuerfrei verkaufen. Hätten wir damals länger gezögert und die Wohnung nicht gekauft, weil wir auf eine Mietrendite von 6 Prozent oder mehr aus gewesen wären, ist fraglich, wie sich eine Immobilie in einer vermutlich schlechteren Lage entwickelt hätte.

Fazit: Mietrendite und Cashflow richtig einordnen

Du solltest diese Punkte berücksichtigen, sie jedoch nicht überbewerten, nur weil eine Immobilie zum Beispiel ab dem ersten Monat keinen positiven Cashflow aufweist. Es handelt sich schließlich um eine Kapitalanlage: Du willst investieren, und das schließt nicht zwingend einen sofort positiven Cashflow ein.

Verstehe uns bitte nicht falsch: Cashflow-Immobilien sind nicht per se schlecht, und das bedeutet auch nicht, dass man einen Deal nicht machen sollte, wenn er bei plus/minus null liegt oder sogar einen Überschuss generiert. Wichtig ist vielmehr, dass du stets die zugrunde liegende Kapitalanlage als Ganzes betrachtest, deine persönliche Situation berücksichtigst und nicht vorschnell in schlechtere Lagen investierst, nur weil hohe Mietrenditen verlockend erscheinen.

Daher ist unsere Meinung klar: Die Mietrendite und der Cashflow sind wichtig, aber nicht die alles entscheidenden Kriterien.

Häufige Fragen zur Mietrendite und zum Cashflow

Was ist wichtiger: Mietrendite oder Cashflow?

Beides ist wichtig, sollte aber immer im Gesamtkontext betrachtet werden. Eine Immobilie kann trotz negativem Cashflow langfristig sinnvoll sein, wenn Lage, Zielgruppe und Wertentwicklung stimmen.

Ab welcher Mietrendite lohnt sich eine Kapitalanlage?

Das hängt stark vom Standort, dem Zinsniveau und der persönlichen Situation ab. In sehr guten Lagen kann auch eine niedrigere Mietrendite wirtschaftlich sinnvoll sein.

Ist eine Immobilie ohne positiven Cashflow schlecht?

Nein. Gerade in Wachstumsregionen oder Top-Lagen ist ein negativer Cashflow keine Seltenheit. Entscheidend ist die langfristige Strategie.

Warum spielt die Lage eine so große Rolle?

Die Lage beeinflusst Vermietbarkeit, Mietausfallrisiko und Wertentwicklung stärker als jede Renditekennzahl.

Warum sind Eigentümerprotokolle so wichtig?

Sie geben Aufschluss über Rücklagen, geplante Sanierungen und mögliche Sonderumlagen. Damit lassen sich viele Risiken frühzeitig erkennen.