Wir haben für die Kapitalanlage, wie Du sicher weißt, nicht nur unsere wissenschaftliche Bierl Invest-Strategie in petto, sondern setzen auch durch unsere jahrelange Erfahrung auf den Bereich Immobilien als ergänzenden und wichtigen Baustein. Und da wir alle gerne sparen, dachten wir, es wäre der richtige Zeitpunkt, Dir ein paar Argumente zum Steuern sparen aufzuzeigen.
Die Schuldzinsen für ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie können vollständig steuerlich geltend gemacht werden, während die monatliche Tilgung nicht absetzbar ist. Ein interessanter Tipp: Immobilienkäufe können auch durch Kredite von Familienangehörigen finanziert werden. Voraussetzung ist jedoch, dass der Darlehensvertrag wie unter fremden Dritten vereinbart und durchgeführt wird. Dies hat der Bundes-
finanzhof in den Urteilen (Az. IX R 14/18 und IX R 15/18) klargestellt.
Ein Darlehen innerhalb der Familie wird steuerlich anerkannt, wenn es formal korrekt abgeschlossen und durchgeführt wird. Der Vorteil: Die Zinseinnahmen des Darlehensgebers unterliegen lediglich der Abgeltungssteuer von 25 % (plus Solidaritätszuschlag), während der Darlehensnehmer die Zinsausgaben mit bis zu 45 % (plus Soli) steuerlich absetzen kann. Durch solche gut geplanten Geldtransfers innerhalb der Familie lassen sich beachtliche Steuerersparnisse erzielen.
Die bei der Bestellung einer Grundschuld anfallenden Notar- und Gerichtsgebühren können steuerlich abgesetzt werden. Dies gilt jedoch nicht für Prämien einer Risikolebensversicherung, wie der Bundesfinanzhof im Urteil (Az. IX R 35/14 entschieden hat. Damit erhalten Immobilienbesitzter die Möglichkeit, einen Teil der Finanzierungskosten steuerlich geltend zu machen!
Für die Verwaltung vermieteter Immobilien können Vermieter eine Homeoffice Pauschale von 6€ pro Arbeitstag ansetzten, bis zu maximal
1.260€ jährlich. Ehepartner haben die Möglichkeit, diesen Betrag zu verdoppeln, sofern beide jeweils einen eigenen Arbeitsplatz nutzen. Falls die Vermietung die gesamte beru iche Tätigkeit darstellt, sind die Kosten für den Heimarbeitsplatz sogar unbegrenzt absetzbar. Dies bietet eine attraktive Möglichkeit, die Kosten für die Verwaltung der Immobilie steuerlich zu optimieren.
• Müllabfuhr
• Wasser/Abwasser
• Allgemeinstrom
• Warmwasser
• Schornsteinfeger
• Straßen- und Kanalreinigung
• Gartenp flege
• Reinigung
• Fahrstuhl
• Gemeinschaftliche SAT-Anlage. Wichtig: Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen zählen als Einnahmen.
• Grundsteuer
• Beiträge für Gebäudeversicherung
• Vermieterrechtsschutz
• Haus- und Wohnungsverwaltung
• Hausmeister
Bei größeren Modernisierungsmaßnahmen lohnt es sich, die Kostenverteilung zu prüfen. Unter bestimmten Voraussetzungen können diese über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren gestreckt werden. Dies kann dazu beitragen, das zu versteuernde Einkommen unterhalb des Spitzensteuersatzes zu halten – für Ledige liegt dieser bei etwa 57.000 Euro, für Ehepaare bei rund 114.000 Euro. Eine clevere Verteilung des Erhaltungsaufwands ermöglicht somit eine deutliche Steuerersparnis.
Prozesskosten, wie Steuerberatungs-, Anwalts- und vermietungsbezogene Gerichtskosten, sind steuerlich absetzbar. Auch Fahrtkosten zum Mietobjekt können als Werbungskosten angesetzt werden. Dies gilt beispielsweise für Kontrollbesuche, Zählerablesungen, Reparaturen, Übergaben oder die Beschaffung von Material. Für gelegentliche Fahrten können entweder die tatsächlichen Kosten oder eine Pauschale von 30 Cent pro gefahrenem Kilometer geltend gemacht werden. Bei regelmäßigen Fahrten, etwa während einer Sanierung, gilt die Entfernungspauschale – 30 Cent pro Kilometer bis zum 20. Kilometer, danach 38 Cent. Außerdem können bei Fahrzeiten über acht Stunden zusätzlich 14 Euro Verpflegungspauschale angesetzt werden.
Neben der Pauschale von 30 Cent pro Kilometer können auch die tatsächlich angefallenen Kosten geltend gemacht werden. Dafür werden alle Kosten des Fahrzeugs – also Versicherung, Benzin, Steuern, Reparaturen und Abschreibung – durch die insgesamt gefahrenen Kilometer geteilt. Alternativ können auch die vom ADAC veröffentlichten Durchschnittswerte als Berechnungsgrundlage verwendet werden.
• Bürokosten (Telefon, Schreibwaren, PC, Mustermietverträge, Vermietersoftware)
• Mitgliedsbeiträge für Haus- und Grundbesitzervereine
• Kontoführungskosten
• Maklerprovision für die Vermietung
• Kabelanschlussgebühren
Auch wenn ein Immobilienkauf nicht zustande kommt, können bestimmte Ausgaben als Werbungskosten abgesetzt werden. Dazu zählen Fahrtkosten für Besichtigungen, Bank- oder Notartermine sowie Gerichtskosten für Grundbucheinträge. Bei Fahrten, die länger als acht Stunden dauern, ist zusätzlich eine Verpflegungspauschale ansetzbar. Wichtig ist jedoch, dass eine nachweisbare Absicht zur Vermietung der Immobilie bestand, um diese Kosten steuerlich geltend zu machen.
Eine Immobilienübertragung oder ein Verkauf innerhalb der Familie bietet attraktive steuerliche Vorteile. Durch die Übertragung können höhere Abschreibungen für den neuen Eigentümer genutzt werden. Zudem ist die Übertragung in der Regel grunderwerbsteuerfrei, wenn sie innerhalb der Familie erfolgt. Ein Beispiel: Die Übertragung zwischen Ehepartnern führt zu einer höheren Abschreibung, während die Immobilie dennoch in derselben gemeinsamen Steuererklärung bleibt. Diese Strategie kann langfristig die Steuerlast deutlich senken.
Die sogenannte Ehegattenschaukel ist ein Steuermodell, bei dem Ehepartner sich gegenseitig vermietete Immobilien verkaufen, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Dabei wird ein neuer Abschreibungszeitraum eröffnet, wodurch die Immobilie erneut über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden kann. Da der Kaufpreis in der Regel gestiegen ist, ergeben sich höhere Abschreibungsbeträge. Ein Vorteil dieses Modells besteht darin, dass bei Immobilienverkäufen zwischen Ehepartnern keine Grunderwerbsteuer anfällt. Zudem kann die Spekulationssteuer vermieden werden, wenn die Immobilie bereits länger als zehn Jahre im Besitz ist. Wichtig ist jedoch, dass die Transaktionen marktüblich gestaltet und ernsthaft durchgeführt werden, um steuerrechtliche Risiken wie den Verdacht auf Scheingeschäfte zu vermeiden. Dieses Modell ist besonders vorteilhaft, wenn ein Ehepartner hohe positive Einkünfte erzielt, während der andere durch die Abschreibung negative Einkünfte generiert, was die gemeinsame Steuerlast senkt. Paare sollten jedoch auch mögliche Risiken, wie etwa im Fall einer Scheidung, berücksichtigen und sich vertraglich absichern.
Vermieter können ihre steuerliche Situation optimieren, indem sie ein separates Einnahmen- und Ausgabenkonto für ihre Mietobjekte führen. Ein praktischer Tipp: Die Tilgung privater Schulden kann über das Einnahmenkonto des Mietobjekts erfolgen, während die laufenden Ausgaben für das Mietobjekt durch ein separates Darlehen gedeckt werden. Diese Vorgehensweise ermöglicht es, steuerlich absetzbare Zinsaufwendungen zu maximieren. Allerdings sollte eine solche Strategie stets in enger Abstimmung mit der Bank umgesetzt werden, um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden.
Eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung kann für Vermieter finanziell vorteilhaft sein, insbesondere wenn der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Der Vermieter profitiert in diesem Fall von einem Vorsteuerabzug und kann dadurch 19 % der Umsatzsteuer auf Eingangsrechnungen einsparen. Tipp: Es empfiehlt sich, nach Möglichkeit mit Umsatzsteuer zu vermieten, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist, da dies sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter steuerliche Vorteile verschafft.
Vermieter können Kosten für Weiterbildungen steuerlich geltend machen. Dazu zählen Teilnehmergebühren, Fahrtkosten, Hotelübernachtungen und Geschäftsessen. Interessant ist, dass dies auch bereits vor dem Erwerb einer Immobilie möglich ist, sofern durch die Fortbildung die Absicht zur Einkünfteerzielung nachweisbar gemacht wird. Diese Regelung bietet Vermietern die Möglichkeit, sich steuerlich gefördert auf ihre Investitionen vorzubereiten und gleichzeitig wertvolles Fachwissen zu erwerben.
Vermieter können ihre Steuerlast im aktuellen Jahr senken, indem sie geplante Investitionen und Vorauszahlungen für Versorger wie Strom, Wasser oder Gas noch vor Jahresende leisten. Diese Ausgaben werden als Werbungskosten anerkannt und mindern das zu versteuernde Einkommen. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn im Folgejahr ein niedrigerer Steuersatz erwartet wird, da die Steuerersparnis im laufenden Jahr dadurch höher ausfällt.
Verluste aus Vermietung oder anderen Einkünften können mit künftigen Gewinnen verrechnet werden, wodurch sich die Steuerlast in späteren Jahren reduziert. Voraussetzung dafür ist eine korrekte Dokumentation der Verluste und deren Angabe in der Steuererklärung. So können beispielsweise Verluste aus einer Immobilienveräußerung in den Folgejahren genutzt werden, um zukünftige Steuerzahlungen zu senken. Dieses Modell bietet eine Möglichkeit, finanzielle Rückschläge steuerlich effektiv auszugleichen und langfristig Steuervorteile zu sichern.
Wenn ein Vermieter einem Mieter eine Abfindung zahlt, um den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen und die Wohnung für Maßnahmen wie eine energetische Sanierung zu räumen, kann diese Zahlung sofort steuerlich abgesetzt werden. Dies entschied der Bundesfinanzhof (Az. IX R 29/21). Für Vermieter bedeutet dies eine attraktive Möglichkeit, sowohl notwendige Modernisierungen voranzutreiben als auch steuerliche Vorteile zu nutzen.
Vermieter können Fortbildungskosten wie Teilnehmergebühren, Fahrtkosten, Hotelübernachtungen und Verpflegungsmehraufwand steuerlich absetzen. Auch vor dem Immobilienkauf sind diese als vorweggenommene Werbungskosten absetzbar, sofern eine klare Einkünfteerzielungsabsicht nachweisbar ist. Eine sorgfältige Dokumentation der Belege ist erforderlich.
Höhere Abschreibung für Bestandsimmobilien nutzen! Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie. Dabei wird geprüft, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch genutzt werden kann – oft ist dies kürzer als die pauschale Abschreibungsdauer von 50 Jahren gemäß AfA (Absetzung für Abnutzung). Warum ist das wichtig? Eine kürzere Restnutzungsdauer bedeutet eine höhere jährliche Abschreibung. Dadurch lassen sich steuermindernde Effekte erzielen. Besonders bei älteren Bestandsimmobilien kann sich eine verkürzte Abschreibungsdauer lohnen. Wie funktioniert das? Ein Sachverständiger erstellt das Gutachten, das anschließend vom Finanzamt geprüft wird. Wird die neue Nutzungsdauer anerkannt und liegt sie unter der bisherigen, steigt die jährliche Abschreibung entsprechend. Ein Restnutzungsdauergutachten kann sich für Investoren lohnen, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen!
Wie Du siehst, gibt es so einiges an Steuern, dass Du mit Immobilien relativ leicht sparen kannst. Wir haben deswegen nicht nur unsere wissenschaftliche Bierl Invest-Strategie in petto, sondern setzen auch durch unsere jahrelange Erfahrung auf den Bereich Immobilien. Wir denken, dass Du damit als zusätzlichen Baustein gut fährst, sprich uns bei Interesse gerne einfach an.
