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Welche Chancen und Risiken gibt es beim Erwerb einer Immobilie?

Gerade in Zeiten wo die Guthaben- und Kreditzinsen nahe der 0% liegen möchte jeder eine Immobilie als sein Eigen nennen. Schließlich hat das sogenannte "Betongold" bisher schon viele Krisen überstanden, ob es der Aktiencrash 2009 ausgelöst durch die Pleite von Lehman Brothers war oder der Beginn der Corona Pandemie im März 2020 um hier nur zwei Beispiele aus der jüngeren Vergangenheit zu nennen. Wer sein Geld in Immobilien investiert hatte konnte stets ruhig schlafen und war davon nicht davon betroffen Geld zu verlieren. Auch waren Immobilien immer ein sehr guter Schutz vor Inflation, den in der Geschichte haben die Anleger die im Geldwert (Bargeld, Tagesgeld, Lebensversicherungen, Bausparvertrage, Anleihen) investiert waren so gut wie alles verloren, während die Besitzer von Immobilien diese immer noch in Ihrem Besitz hatten.

Wer sein Geld nun in eine Immobilie steckt kann selber darin wohnen ohne monatlich dafür Miete zu zahlen. Auch im Alter, wenn in der Regel das Einkommen durch die Rente niedriger ist als wenn man im Erwerbsleben steht, kann man ohne größere monatliche Kosten in den eigenen vier Wänden seinen Ruhestand genießen. Des Weitern kann einem nicht gekündigt werden und ist somit nicht der Gefahr ausgesetzt, dass man plötzlich vor der Tür steht und man sich eine neue Unterkunft suchen muss, dies ist z.T. mit sehr hohem Aufwand und auch Kosten verbunden.
Ein weiterer Vorteil ist, dass man sein Eigenheim nach seinen Wünschen und Geschmack gestalten (einrichten/bauen/umbauen) kann ohne dass man seinen Vermieter fragen muss (wenn die Umbauten größer sind kann in der Regel ein Bauantrag bei der Kommune erforderlich werden).

Eine weitere sehr attraktive Möglichkeit einer eigenen Immobilie kann darin liegen diese nicht selbst zu bewohnen, sondern diese zu vermieten und dadurch monatlich Mieteinkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Die Mieteinkünfte können zur Tilgung des Kredites verwendet werden und die Vermieter zahlen einem somit über die Jahre die Immobile ab, ohne selber alles alleine aus eigenen Mitteln tilgen zu müssen. Bei vermieteten Immobilien können die Kreditzinsen, die AfA und Bewirtschaftungskosten das zu versteuernde Einkommen senken. Besonders bei Denkmalgeschützten Immobilien die vermietet werden können die ersten 12 Jahre 100% der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden, was natürlich eine hoch interessante Sache ist wenn man nicht nur seinen Mieter sondern auch noch Vater Staat bei der Finanzierung der eigenen Immobilie beteiligen kann.
Wie alles im Leben gibt es in einer Sache nicht nur Vorteile sondern auch Risiken die einem jedem Immobilieninvestor bewusst und bekannt sein müssen!

Hier einige der gängigsten Risiken die in Zusammenhang bei Immobilieninvestitionen auftreten können, diese stellen keinen Anspruch auf Vollständigkeit, den gerade im persönlichen Bereich eines jeden können plötzlich Situationen auftreten (Scheidung, Arbeitslosigkeit usw.) die sich negativ auf die Investition auswirken können.

1. Der Wiederverkauf einer Immobilie

Da beim Erwerb einer Immobilie sehr hohe Nebenkosten (Grundsteuer, Notargebühren, Grundbucheintragung usw.) anfallen, ist es aus wirtschaftlichen und steuerlichen Gründen (der Gewinn ist erst nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei) sinnvoll den Kauf einer Immobilie als langfristige (10-30 Jahre) Vermögensanlage zu sehen. Auch unterliegen Immobilien Schwankungen von Angebot und Nachfrage, ist die Nachfrage nicht sehr groß kann die Immobilie gar nicht oder nur unter sehr großem Verlust wieder veräußert werden.

2. Mietausfall

Zu Mietausfällen kann es aus zweierlei Sicht kommen,
a) Die Wohnung steht leer und es findet sich kein passender Mieter, evtl. auch weil diese nicht die notwendige bzw. gewünschte Miete zahlen können oder wollen.
b) Durch mangelnde Zahlungsfähigkeit oder -willigkeit des Mieters, die monatlichen Zins- u. Tilgungsbeträge sowie Nebenkosten müssen aber trotzdem geleistet werden, was beim Vermieter sehr schnell zu einem Liquiditätsengpass führen kann.

3. Baumängel

In den ersten 5 Jahren nach Fertigstellung der Immobilie haftet der Bauträger für vorhandene Baumängel, sollten diese Mängel erst nach dieser Zeit festgestellt werden, so bleibt der Besitzer auf evtl. notwendige Sanierungskosten sitzen. Auch kann der Bauträger zwischenzeitlich insolvent geworden werden, dann kann auch keiner mehr für die Schäden in Haftung genommen werden.

4. Steuerliche Risiken

Änderungen von Gesetzen und der Rechtsprechung zu Abschreibungen, Aufteilung des Kaufpreises auf den Anteil Grund und Boden, Anteil Altbausubstanz, Anteil Sanierung gerade bei Denkmalgeschützten Objekten können hier sehr schnell negative Auswirkungen auf die angestrebte Rendite haben. Konkrete Auskünfte zur steuerlichen Behandlung kann nur durch einen Steuerberater erbracht werden.

5. Insolvenz des Bauträgers

Auch wenn es gesetzliche Vorgaben zur Zahlungsabwicklung gibt, kann es bei einer Insolvenz des Bauträgers zu zeitlichen Verzögerung der Fertigstellung und zu höheren Kosten als vorher geplant kommen. Darum ist es wirklich wichtig, darauf zu achten mit einem seriösen Bauträger zusammenzuarbeiten.

6. Anschlussfinanzierung

Auch wenn aktuell die Zinsen so niedrig wie noch nie sind, muss dies nicht auf Dauer so bleiben, den die Frage die sich jeder stellen muss: Kann ich mir meine monatlichen Tilgungsraten nach Ablauf der Finanzierung nach 10, 15 oder 20 Jahren auch noch leisten wenn die Zinsen nicht bei 1-2% sondern bei 3-5% liegen? Deshalb ist auch wichtig, bei den aktuell sehr niedrigen Zinssätzen nicht mit 1% Tilgung zu arbeiten sondern deutlich mehr zurück zu zahlen, damit der Kreditbetrag nach der Zinsbindung deutlich niedriger ist als dieser zu Beginn der Tilgungsphase war. Damit können auch evtl. höhere Zinssätze bewältigt werden.

Fazit

Zu jeder größeren Investition gehören Risiken, diese können auftreten müssen es aber nicht. Es gibt weder eine Garantie, dass die Immobilie immer durchgängig vermietet ist noch das die erhofften Wertsteigerungen eintreten. Am Ende des Tages bleibt es eine sehr langfristige Investition die in der Vergangenheit in den meisten Fällen sehr gut gelaufen ist, aber darauf gibt es kein Abo, daß dies auch in Zukunft weiterhin so ist, diese Tatsache muß jedem Investor bewußt und bekannt sein.